Nicio intervenție neautorizată, la niciun tip de perete din locuință
Dacă nu-ți mai place cum arată spațiul locuinței și dorești să-ți mărești suprafața bucătăriei sau a sufrageriei, nu te apuca să faci vreo modificare fără acordul autorităților publice componente, pentru că poți afecta rezistența întregii construcții sau a apartamentelor vecinilor. În această situație periculoasă, dincolo de amenzile la care expus și obligativitatea refacerii pereților, ce conduc la costuri importante, în cazul unui cutremur major toată clădirea se poate dărâma și produce pierderi materiale și umane importante.
Autor: Mihai Șercăianu
Nu este legal să demolezi nici un tip de perete fără să avizezi acele lucrări, indiferent dacă tu ca persoană fizică ai impresia că acel perete nu este unul de rezistență (cf. Legii 50 / 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții).
Recomandăm să ai răbdare și să parcurgi toți pașii necesari pentru a face intervenții în mod legal, astfel încât prin demolarea unui perete să nu pui în pericol siguranța structurală a clădirii și viața celor care locuiesc în ea. În plus, trebuie să conștientizezi că acest lucru nu se va întâmpla într-o săptămână și poate dura câteva luni de zile.
Obținerea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism nu este obligatoriu doar pentru construcțiile noi, ci și pentru extinderea, modificarea sau demolarea unei construcții existente.
Conform Legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului „certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice județene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor și condițiile necesare în vederea realizării unor investiții”. În concluzie, dacă vrei să construiești de la zero SAU sa extinzi o construcție existentă, certificatul de urbanism este primul pas în procesul de obținere a autorizației de construire.
Teoretic certificatul de urbanism se emite în termen de 30 de zile, conform legislației în vigoare, dar acest termen se poate extinde.
Actele pentru obținerea certificatului de urbanism se depun la primăria pe raza căreia se află construcția. În cazul Mun. București, acestea se depun la:
- Sediile primăriilor de sector, dacă respectiva clădire nu e monument istoric sau situată într-o zonă protejată construită;
- Sediul Primăriei Generale a Municipiului București, dacă respectiva clădire se află într-o zonă protejată construită. Aici poți identifica dacă ești în această situație:
Ce acte sunt necesare pentru obținerea Certificatului de Urbanism?
Documentele ce trebuie depuse sunt:
Cerere-tip (Formularul F.1) completată integral, corect și lizibil cu elementele de identificare și care e scopul solicitării) şi opis lucrare. Pe site-ul Autorității pentru Digitalizarea României poți găsi formularul tipizat sau pe site-urile primăriilor cu toate instrucțiunile cu privire la taxa ce trebuie achitată.
Actul de proprietate în copie și original;
Planuri topografice și extrasul de carte funciară, ce are valabilitate de 30 de zile de la data emiterii, obținut de la ANCPI (inclusiv online aici)
Copie CI pentru persoane fizice sau CUI pentru persoane juridice ale proprietarului/proprietarilor;
Planul situației existente și propunerea cu modificările pe care dorești să le realizezi; Planurile trebuie să conțină amprenta apartamentului, limitele de proprietate și în esență cu cât acestea sunt mai detaliate cu atât ai șanse mai mari de a obține într-un termen mai scurt certificatul;
Scurt memoriu justificativ, unde e nevoie să explici de ce vrei să faci demolarea/modificările și eventual din ce material este peretele și dacă dorești să-l înlocuiești cu alte materiale sau alte elemente constructive. Poze cu situația existentă ajută să-ți fundamentezi în memoriu explicația de modificare.
Poți face acest demers singur, sau prin contractarea și sprijinul unei firme specializate de inginerie sau arhitectură.
După finalizarea acestui pas încă nu ai voie să demolezi peretele (și nu știi încă dacă vei primi aprobarea pentru a începe lucrările). Acest pas reprezintă doar exprimarea intențiilor viitoare cu ce vrei să faci și depunerea la primărie a documentelor necesare pentru obținerea certificatului de urbanism.
Avize și acorduri de obținut după emiterea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism obținut de la primărie (cf. Pasul 1) conține și o listă de avize și acorduri pe care trebuie să le obții și de la alte instituții publice și/sau private care să-și dea acordul pentru demolarea sau modificările pe care dorești să le realizezi în locuință. Lista de avize și acorduri poate varia în funcție de primăria care ți-a emis certificatul de urbanism. Tot acolo vor fi menționați operatorii la care este necesar să te adresezi, de ex:
Operatorii de utilități publice (Alimentare cu apă potabilă, energie electrică, gaze naturale)
Prin acordul lor, operatorii care se ocupă cu alimentarea cu apă potabilă, colectarea apelor uzate menajere (canalizare), distribuție și furnizare energie electrică și gaze naturale trebuie să ateste că toate modificările din locuință nu vor afecta negativ instalațiile existente, atât în zona intervențiilor, cât și la vecini.
Operatorul de salubritate
Prin acest aviz se face dovada contractului de închiriere sau a angajamentului de contractare cu operatorul de salubrizare pe raza localității sau a sectorului în care te afli, prin care o să ai la dispoziție un container pentru depozitarea molozului și a alor deșeuri din contrucții în perioada lucrărilor - și implicit transportul acestuia la gropile de gunoi special amenajate. O promisiune verbală din partea unui agent economic nu reprezintă un angajament scris prin care poți dovedi modul în care molozul va fi debarasat.
Ministerul Culturii
În situația în care imobilul se află pe Lista Monumentelor Istorice (disponibilă la adresa http://www.cultura.ro/lista-monumentelor-istorice) primăria va cere un aviz de la Ministerul Culturii, prin care demonstrați că modificările aduse nu influențează negativ valoarea patrimonială și arhitecturală a construcției.
Agenția Națională pentru Protecția Mediului
Sunt șanse mari ca acest document să nu fie solicitat. Acest aviz e solicitat doar în situația în care locuința se află în proximitatea unor situri industriale sau a unor activități economice ce pot fi afectate, cu impact asupra mediului natural.
Avizul proiectantului inițial al blocului sau a casei
Acesta este probabil este cel mai sensibil aviz de obținut și depinde foarte mult de vechimea construcției. Denumirea proiectantului se regăsește în cartea tehnică a construcției (link cartea tehnică), care este fie în proprietatea ta, fie a asociației de proprietari.
Dacă nu ai acces la cartea tehnică a imobilului, va trebui să începi investigația și să cauți cine e proiectantul ca persoana juridică.
E posibil să te confrunți cu două situații.
A. Dacă ai identificat proiectantul inițial
B. Daca nu ai identificat proiectantul inițial
A. Dacă ai identificat proiectantul inițial va trebui să te adresezi acestuia și să afli dacă dorințele tale de modificare ale apartamentului sunt în acord cu elementele care asigură siguranța structurală, siguranța în exploatare și durabilitatea construcției.
Când discutăm de o locuință achiziționată recent de la un investitor sau dezvoltator imobiliar, toate documentele care țin de realizarea unei construcții ce alcătuiesc cartea tehnică a acesteia (unde se regăsesc informații inclusiv legate de proiectant) se regăsesc la tine în calitate de unic proprietar sau la administratorul condominiului.
B. Când discutăm de o locuință achiziționată într-un bloc de locuințe cu o vechime mai mare de 20-30 de ani lucrurile încep să devină problematice, în sensul în care ori cartea tehnică a construcției nu a fost constituită, ori proiectantul inițial nu mai există.
În acest caz, va trebui să te adresezi direcției din cadrul primăriei care se ocupă de relațiile cu asociațiile de proprietari, pentru a identifica unde sunt stocate arhivele imobilului.
Mai este posibil ca în acest moment, pentru a obține avizul proiectantului, să fie nevoie ca întreg corpul de clădire să fie expertizat tehnic, practic refăcut proiectul construcției așa cum arată în prezent. În esență, prin semnătura expertului atestat din raportul de expertiză tehnică, se poate stabili dacă modificările pot fi realizate. În același timp, este posibil ca prin raportul de expertiză tehnică imobilul să fie încadrat în clasa 1 de risc seismic (Rs1) sau clasa 2 de risc seismic (Rs2) și să fie necesară consolidarea întregului imobil.
Acordul vecinilor și al asociației de proprietari
În momentul în care o să demolați un perete, o perioadă de timp vecinii pe orizontală (stânga-dreapta), vecinii pe verticală (deasupra-dedesubt) și întreaga asociație de proprietari o să fie deranjați de zgomotul sau praful produs în timpul lucrărilor. În plus, o serie de intervenții ar putea să le afecteze activitatea zilnică și funcționarea instalațiilor sanitare. Din acest motiv, sunt necesare informarea lor și obținerea acordului pentru realizarea acestor lucrări.
Proiectul tehnic cu modificările propuse
Tote modificările trebuie reprezentate printr-o serie de planșe tehnice și descrise într-un memoriu tehnic cu semnătura unui inginer structurist, aceste modificări fiind asumate de acea parsoană. Nu uita, însă, că în această etapă este o propunere de modificare venită din partea beneficiarului, cu asumarea inginerului, dar nu reprezintă încă acordul primăriei de a demola peretele.
Este posibil ca în situația în care doriți să demolați un perete, fie în totalitate, fie parțial, ce are legătură cu balconul, primăria să vă solicite prin certificatul de urbanism și un proiect tehnic de fațadă al imobilului. Acest proiect este elaborat de către un arhitect și va arăta cum modificările dumneavoastră modifică sau nu aspectul arhitectural al întregii clădiri.
Nu uita că un certificat de urbanism e valabil între 6 și 24 de luni de la data emiterii, cu posibilitate de prelungire la cerere cu încă 12 luni. Iar la data depunerii toată documentația (toate avizele și acordurile) să fie în termenul de valabilitate.
Obținerea autorizației de demolare
Cu toate documentele, avizele și acordurile menționate mai sus și cu certificatul de urbanism poți obține: a) autorizația de demolare a peretelui care te încurcă în casă, b) refuzul demolării sau c) solicitări suplimentare din partea primăriei. Autorizația de demolare are și ea un termen de valabilitate în care poți desfășura lucrările, cuprins între 12 si 24 de luni, cu posibilitate de prelungire.
Executarea lucrărilor
Acesta e momentul în care poți scoate barosul din debara și te poți apuca de treabă, cu respectarea tuturor obligațiilor impuse și descrise în autorizația de demolare și asumate de către tine prin proiectele tehnice depuse.
La finalul lucrării nu uita să intri în posesia PROCESULUI-VERBAL DE RECEPŢIE LA TERMINAREA LUCRĂRILOR, unde ca semnatari o să fii tu ca proprietar, reprezentant al primăriei, reprezentant al asociație de proprietari, inginerul și/sau arhitectul care te-au ajutat și eventual un reprezentant al firmei contractate pentru execuție. Acesta e documentul prin care se certifică că toate modificările avizate sunt similare cu realitatea.
Cu acest proces verbal și releveele actualizate poți merge la ANCPI pentru actualizarea documentației apartamentului. În plus, în momentul în care dorești să-ți vinzi apartamentul, e foarte important ca releveul (planurile) apartamentului să fie avizate de ANCPI și conform cu realitatea.
Nu uita ca la final să depui toate planurile cu modificările realizate, pentru a fi incluse în cartea tehnică a construcției, respectiv pentru a se urmări comportarea în timp a acesteia. Mai multe detalii despre cartea tehnică a construcției găsești aici.
Articol susținut prin programul Fondul Bucureștiul Pregătit, finanțat de ING Bank, IKEA România, Lidl România, Endava și Enel și gestionat de Fundația Comunitară București.